Decis�o Texto Integral:
Relat�rio * * * * * * * * * * * * * * * * *
A C�mara Municipal de Pombal intentou ac��o declarativa, com processo ordin�rio, contra
AA… – F�brica Portuguesa de Redes
Ld.� ,
alegando em resumo:
— A. e R� outorgaram escritura de compra e venda, por via da qual a A. vendeu � R� e esta comprou , 3 lotes de terreno, sitas no Parque Industrial concelhio, destinados � implanta��o de unidades industriais, pelo pre�o de 4.162.000$00.
— ficou ainda convencionado
que os projectos deveriam estar implantados no terreno no prazo de 180 dias e as unidades a construir deviam estas em labora��o ao cabo de 12 meses ap�s a emiss�o da licen�a de constru��o.
— clausulou-se, tamb�m que o n�o cumprimento de qualquer dos referidos prazos implicava que a C�mara tomasse posse dos lotes no estado em que se encontrarem, sem qualquer direito � import�ncia j� entregue ou a qualquer indemniza��o por parte do adquirente, bem
como das benfeitorias existentes � data daqueles tomados de posse.
— A R� n�o cumpriu com os referidos prazos.
Pedia, ent�o, a A., se declarasse resolvido o contrato, condenando-se a R� a reconhecer a A. como dona dos mencionados lotes, com o cancelamento dos registos efectuados em fun��o da compra e venda.
BB-Banco … Portugu�s S.A., fazer seu o articulado de contesta��o da massa falida, alegando, al�m disso, que a cl�usula resolutiva n�o lhe era opon�vel pois tinha registo da hipoteca sobre os lotes em causa, anterior ao registo da ac��o.
Condenou-se a R� “a restituir os ... lotes de terreno, abstendo-se, no futuro de praticar quaisquer actos sobre os mesmos ... a reconhecer que, em consequ�ncia da resolu��o do contrato, n�o
lhe assiste o direito de pedir qualquer indemniza��o � A.”.
Determinou-se ainda “o cancelamento dos registos originados no contrato de compra e venda em causa, designadamente o registo da aquisi��o a favor da falida, de hipoteca volunt�ria a favor do BB-… e de duas penhoras registadas sobre os lotes em causa”.
Julgou improcedente a apela��o de massa falida, mas teve por procedente a apela��o do credor BB-…, revogando a senten�a na parte em que ordenou o cancelamento do registo da hipoteca volunt�ria a favor do apelante e, consequentemente, declarou a inefic�cia da resolu��o decretada relativamente a tal
garantia.
*
* *
*
*
*
*
*
Nestes termos e melhores de direito e com o mui douto suprimento de V. Exas, deve ser concedido total provimento ao presente recurso e, em consequ�ncia, revogar-se o douto Ac�rd�o proferido e s� assim se far� JUSTI�A!�Nas suas contra-alega��es, defende o credor BB-… – S.A. a confirma��o do julgado.
*
*
*
*
*
S�o os seguintes os factos dados como provados em 1� inst�ncia:�1) Por escritura p�blica celebrada em 10/05/1991, pelo pre�o de Esc. 4 162 000$00, a Autora declarou vender, e a falida declarou comprar, os seguintes im�veis: lote de terreno, destinado a constru��o urbana, com a �rea de 5776m2, designado por
lote n�mero … e … do Parque Industrial M… da M…, sito na Q… da G…, freguesia e concelho de Pombal, inscrito na matriz respectiva sob o art. …, descrito na CRPredial de Pombal sob o n� 0…; Lote de terreno, destinado a constru��o, com a �rea de 5292m2, designado por lote n�mero … e … do Parque Industrial M… da M…, sito na Q… da G…, freguesia e concelho de Pombal, inscrito na matriz respectiva sob o art. 7 816, descrito na CRPredial sob o n� 0…; lote de terreno, destinado a constru��o, com a �rea
de 5580m2, designado por lote n�mero … e … do Parque Industrial M… da M…, sito na Q… da G…, freguesia e concelho de Pombal, inscrito na matriz respectiva sob o art. …, descrito na CRPredial sob o n� 0… .
2) Na sua reuni�o ordin�ria do dia 21 de Dezembro de 1990, a C�mara Municipal de Pombal deliberou proceder � venda dos lotes de terreno ditos em A).
3) Na escritura dita em A) a Autora e a falida
declararam ainda que: "Os lotes destinam-se � implanta��o de ind�stria que obede�a a todos os requisitos exigidos pelos v�rios Departamentos Estatais envolvidos e que tenha aus�ncia total de polui��o do meio ambiente".
4) Mais declararam que "No prazo m�ximo de cento e oitenta dias a contar da data da assinatura da. presente escritura, dever� o segundo outorgante (a R�) dar in�cio � implanta��o dos projectos no terreno".
5) E que: "Doze meses ap�s da data do alvar�-licen�a de constru��o, dever�o as unidades estar em completa labora��o dentro dos moldes apresentados pelos projectos aprovados e licenciados".
6) Declararam, igualmente, que: "O n�o cumprimento de qualquer destes prazos implica que a C�mara Municipal de Pombal tome posse dos lotes no estado em que os mesmos se encontrem, sem qualquer direito � import�ncia j�
entregue ou a qualquer indemniza��o por parte do adquirente, bem como das benfeitorias existentes �s datas daquelas tomadas de posse".
7) Mais declararam que: "Em tudo o que n�o estiver expresso na presente escritura, ser�o aplicadas as cl�usulas do Regulamento do Parque Industrial M… da M…, aprovado pela C�mara Municipal de Pombal nas suas reuni�es de 11 de Agosto de 1988 e 29 de Setembro do mesmo ano e pela Assembleia Municipal na sess�o de 27
de Setembro de 1988 e pelo Regulamento do respectivo loteamento".
8) A R� entregou � Autora, a t�tulo de pagamento do pre�o dos lotes ditos em 1), a quantia de 4 162 000$00.
9) Os lotes ditos em A) encontram-se inscritos na CRPredial de Pombal a favor da R�, pela inscri��o G…, apresenta��o …/…, constando de tal inscri��o no registo que: "O n�o cumprimento dos prazos estipulados no regulamento do
loteamento implica que a C�mara Municipal de Pombal tome posse dos lotes no estado em que os mesmos se encontrem, sem qualquer direito � import�ncia j� entregue ou a qualquer indemniza��o por parte do adquirente, bem como das benfeitorias existentes �s datas daquelas tomadas de posse".
10) Os prazos estipulados no Regulamento do Parque Industrial M… da M…, aprovado pela C�mara Municipal de Pombal e pela Assembleia Municipal de Pombal, s�o os
mesmos que aqueles ditos em 4) e 5).
11) A R� foi declarada falida por senten�a proferida em 22/04/1996, j� transitada em julgado.
12) Atrav�s de apresenta��o …/0… foram registadas a favor do ent�o CC-… (hoje BB) hipotecas volunt�rias at� ao montante de 36 000 000$00, para seguran�a e garantia do bom pagamento e liquida��o de todas e quaisquer responsabilidades ou obriga��es assumidas ou a assumir
pela falida.
13) O BB incorporou, por fus�o, os j� extintos CC-…, Banco P… e S… M… e U…de B… P… .
14) A falida procedeu � execu��o, em data n�o apurada, nos lotes ditos em A), de 38 sapatas de bet�o armado, tendo cada uma as dimens�es de l,10mxl,10mxl,10, que correspondem � implanta��o de uma edifica��o com a �rea de 4 375,00m2.
15) A R�, aquando da
celebra��o da escritura p�blica dita em A), sabia que a Autora visava fomentar a instala��o de projectos industriais no concelho de Pombal, sendo por esse motivo que a autora procedia � venda dos lotes do Parque Industrial M… da M… ao pre�o de 250$00 o m2.
16) Aquando da celebra��o da escritura dita em A), a Autora encontrava-se a dotar o Parque Industrial M… da M… de infra-estruturas.
17) A falida
n�o continuou a obra dita em 1), devido �s dificuldades econ�micas que sentia.
18) Na data da celebra��o da escritura dita em A) o valor do m2 no Parque M... da M... era de 250$00.
19) Para proceder � implanta��o das sapatas nos lotes de terreno ditos em A), em 1991 seria necess�rio despender o valor de €4 237,00.
20) O pre�o do m2 dos lotes ditos em
A), em 30 de Agosto de 1998, era de 1.500$00.
21) Aquando da constitui��o das hipotecas ditas em A) o CC-… tinha conhecimento de que a falida laborava com normalidade e que dispunha de cr�dito.
22) A presente ac��o foi registada em 24 de Fevereiro de 1997.�
*
*
*
Fundamenta��o
*
Como facilmente se v� das conclus�es da revista a quest�o colocada traduz-se em saber se estamos perante um neg�cio condicional, traduzindo-se, pois, a cl�usula em quest�o, numa verdadeira e pr�pria condi��o resolutiva a que se aplica o regime dos Arts. 270 e seg. do C.C., ou, como decidiu o ac�rd�o recorrido, se estamos perante um vulgar contrato de compra e venda, traduzindo-se a cl�usula referida numa simples cl�usula resolutiva expressa (ou resolu��o convencionada), aplicando-se, em consequ�ncia o regime dos Art.�s 432� e segs. do C. C.Da qualifica��o porque se optar, depender� � oponibilidade ou inoponibilidade da resolu��o decretada ao banco credor (quanto � hipoteca volunt�ria de que disp�e), quest�o essencial, que justifica a revista.
*
Vejamos ent�o.Disp�e o Art. 270 do C.C. que “As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produ��o dos efeitos do neg�cio jur�dico ou a sua resolu��o: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condi��o; no segundo resolutiva”.
Ora, como � entendimento un�nime na doutrina e jurisprud�ncia, a condi��o � uma cl�usula acess�ria t�pica, um elemento acidental do neg�cio jur�dico (n�o � pois, seguramente, um elemento t�pico do tipo negocial).
Definindo a condi��o, ensina Manuel de Andrade (Teoria-Geral – II – 356), � “uma cl�usula por virtude da qual a efic�cia de um neg�cio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) � posta na depend�ncia dum acontecimento futuro e incerto, por maneiro que, ou s� verificado tal acontecimento futuro e incerto � que o neg�cio produzir� os seus efeitos (condi��o suspensiva) ou ent�o, s� nessa eventualidade � que o neg�cio deixar� de os produzir (condi��o resolutiva).
*
Salienta ainda o referido mestre que a condi��o exprime “uma vontade hipot�tica”, mas “actual e efectiva, embora subordinada a um dado evento que se prev� como poss�vel, mas n�o como certo” e que “n�o se desdobra em duas declara��es de vontade, sendo a segunda limitativa da primeira. Constitui uma declara��o de vontade �nica e incid�vel ... A condi��o faz corpo com o neg�cio em que � aposta”.Deste modo, o neg�cio condicional “constitui um todo �nico, um bloco, um mon�lito”.
*
Note-se que esta �ltima ideia de incindibilidade da declara��o de vontade e, portanto, da unidade do neg�cio condicional, s� pode aceitar-se (e, salvo melhor opini�o ser� esse o sentido da afirma��o do autor citado) no sentido de que o declarante apenas quis celebrar o neg�cio como neg�cio condicional. S� quer a produ��o dos efeitos do neg�cio propriamente dito se verificada a condi��o, ou s� quer que esses efeitos se tornem definitivos e se consolidem, verificada a condi��o.Fora do alcance deste sentido, parece que ter� de convir-se que o acontecimento futuro previsto, n�o faz parte do contrato, antes � algo que simplesmente lhe acresce, com a �nica fun��o de condicionar os seus efeitos.
Aceitamos, assim, a doutrina perfilhada pelo Prof. Galv�o Teles (Manual dos Contratos em Geral) quando ensina com grande clareza que “O eventual acontecimento futuro previsto na condi��o n�o se encorpora no contrato, n�o se integra ou deixa absorver nele, nem mesmo na condi��o suspensiva, em que simplesmente acresce ao neg�cio, fechado o ciclo de um facto complexo de produ��o sucessiva, de que s�o pe�as ou elementos o contrato condicionado e o facto condicionante. Entre estes dois factos h� um desn�vel de import�ncia; n�o t�m a mesma fun��o; o elemento primordial � o contrato, verdadeira fonte dos efeitos jur�dicos que a cl�usula suspende e cuja livre expans�o, at� a� reprimida, se torna realidade com a verifica��o do evento previsto, que n�o tem outro papel sen�o esse. Tratando-se de condi��o resolutiva, menos ainda se pode afirmar que ela constitui com o neg�cio um todo �nico, um bloco, dado a sua finalidade ser precisamente a de, uma vez verificada, destruir os efeitos negociais entretanto em curso”.
*
Seja como for, v�-se claramente que a raz�o de ser da estipula��o condicional radica na incerteza do declarante de alcan�ar os fins a que se prop�e com o neg�cio, porquanto, embora seja prov�vel que venham a ser alcan�ados, n�o est� afastada a d�vida sobre a sua futura verifica��o, uma vez que, na sua perspectiva, a finalidade a que se dirige o neg�cio depende de circunst�ncias futuras que ele n�o domina e se lhe afiguram de verifica��o incerta.Como brilhantemente sintetiza o mestre citado “A d�vida � a raiz psicol�gica dessa cl�usula. �, pode dizer-se, a m�e da condi��o”.
*
Assim, atrav�s da estipula��o condicional o declarante pode prevenir eventualidades futuras (de verifica��o incerta), mas pode igualmente influenciar o comportamento da outra parte, no sentido por ele pretendido, atribuindo-lhe uma determinada vantagem ou impondo-lhe uma desvantagem.*
* *
*
*
Antes de mais deve ter-se presente que, nos neg�cios reais, que envolvem a transmiss�o do direito de propriedade, assume a posi��o de credor condicional o adquirente e de devedor o transmitente que se obrigou, sob condi��o, a dispor da coisa a favor do primeiro.*
Ora, sendo a condi��o suspensiva, durante a pend�ncia da condi��o, o credor condicional det�m uma simples expectativa de vir a adquirir o direito, verificada a condi��o, n�o pode ainda exercitar o seu direito, visto que n�o pode exigir do devedor condicional o cumprimento da presta��o prometida.Mas, face � expectativa de que j� disp�e, a lei permite-lhe, como permite ao devedor condicional, praticar diversos actos jur�dicos legalmente tutelados.
*
Assim, ambos podem praticar actos dispositivos sobre os bens ou direitos objecto do neg�cio condicional.Podem, portanto, alienar aqueles bens ou direitos assim como oner�-los (por ex. com hipotecas volunt�rias), embora tais actos fiquem dependentes da verifica��o ou n�o da condi��o.
Verificada esta, ficam sem efeito as disposi��es assumidas pelo devedor condicional, surgindo com plena validade os provenientes do credor condicional, ocorrendo a situa��o inversa se a condi��o n�o se verificar.
� que, no primeiro caso (verifica��o da condi��o) todos os efeitos do neg�cio que se encontravam suspensos, produzem-se imediatamente, ipso jure ou ipsa vi legis com efeito retroactivo ao momento da celebra��o do neg�cio, enquanto na segunda, (n�o verifica��o da condi��o), o neg�cio desaparece, assim como todos os efeitos provis�rios ou preparat�rios que ocorreram na pend�ncia da condi��o.
Tudo se passa como se o neg�cio n�o tivesse sido celebrado.
*
Sendo resolutiva a condi��o, na pend�ncia deste o neg�cio produz todos os efeitos que lhe s�o pr�prios, os quais, por�m, desaparecer�o, ser�o destru�dos retroactivamente, se a condi��o se verificar.A respeito da condi��o resolutiva, costumam os autores chamar a aten��o para que, na pend�ncia da condi��o (resolutiva), o devedor condicional se encontra numa situa��o id�ntica � de um credor sob condi��o suspensiva j� que, como observa Mota Pinto (Teoria Geral do Direito Civil – 3� ed.) “... a condi��o resolutiva � suspensiva da dissolu��o do neg�cio condicionado”.
*
Tamb�m aqui (no dom�nio da condi��o resolutiva) ambas as partes podem praticar actos dispositivos ou de onera��o.Por�m, verificada a condi��o, os efeitos do neg�cio que at� a� se estavam produzindo, cessam, deixam de existir no mundo jur�dico.
O neg�cio fica destru�do retroactivamente.
Tal efeito, tal como na condi��o suspensiva opera ipso jure, portanto, sem necessidade de qualquer acto das partes (por exemplo notifica��o � parte contr�ria) ou interven��o judicial.
*
E o referido efeito retroactivo produz-se mesmo em confronto com direitos de terceiros (Cof. Art.� 276 e 274 do C.C.).� o que a doutrina denomina de “efic�cia real”.
Consequentemente, verificada o condi��o resolutiva, os actos de disposi��o ou de onera��o provenientes do devedor condicional, durante a pend�ncia da condi��o, ser�o plenamente v�lidas e eficazes, enquanto os provenientes do credor condicional perdeu a sua efic�cia.
*
Mas, a respeito do efeito retroactivo da condi��o � necess�rio notar-se que sendo esse o princ�pio geral, n�o � imposto por lei (� supletivo visto poder ser afastado por vontade das partes). Como a respeito observam A. Varela e P. Lima (C.C. anotado) em anota��o ao Art.� 276 do C.C. “Formula-se o princ�pio geral da retroactividade, mas mostra-se, pela excep��o admitida, que a retroactividade dos efeitos n�o � da natureza pr�pria da condi��o.Pode estipular-se a n�o retroactividade, ou uma retroactividade limitada, e pode a n�o retroactividade resultar da natureza do pr�prio acto ...”.
H�, portanto, aqui, um regime semelhante ao que se estipulou para a resolu��o do contrato, onde tamb�m a rectoactividade delineada como regra geral pode ser afastada pela vontade das partes (Art. 434 do C.C.).
*
* *
*
Por�m, a par desta figura t�pica, surgem in�meras situa��es que embora mantendo com ela pontos de contacto, n�o preenchem todos os seus requisitos.
Interessa-nos aqui considerar apenas duas dessas situa��es:
Condi��es legais.
Condi��o resolutiva t�cita.
*
A condi��o legal ou condicio juris � o elemento do conte�do do neg�cio, por via do qual a lei sujeita os efeitos desse neg�cio a um facto futuro e incerto.Difere, desde logo da verdadeira condi��o, que se traduz num elemento acidental ou secund�rio do neg�cio jur�dico, nele introduzido pela vontade das partes no uso pleno do princ�pio da liberdade negocial (Art. 450� do C.C.).
Dentro deste conceito gen�rico de condi��o legal cabe a chamada condi��o resolutiva t�cita.
Define-a Castro Mendes da seguinte forma:
“Chama-se condi��o resolutiva t�cita ao elemento inserto por lei nos contratos sinalagm�ticos, segundo o qual se uma das partes n�o cumprir, a outra pode resolv�-lo, d�-lo por ineficaz”.
(Cof. Teoria Geral – II).
Consiste, portanto, no direito conferido por lei a um dos contraentes de ter o contrato por resolvido em virtude da outra parte, por sua vez, n�o ter cumprido a sua obriga��o.
� o sinalagma gen�tico que liga as duas presta��es que explica o regime legal. (cof. Art. 432� n.� 1 – primeiro segmento – e 801 n.� 2 do C.C.).
Tal direito est�, assim, limitado a uma situa��o de inadimpl�ncia e traduz-se num direito potestativo que o benefici�rio pode exercer ou n�o.
Quer dizer, ocorrendo o n�o cumprimento por uma das partes, surge para a outra um duplo direito, j� que tanto pode exigir a realiza��o da presta��o em falta (e portanto, o cumprimento do contrato) como p�r fim ao neg�cio, resolvendo-o.
*
Trata-se da figura que a doutrina costuma denominar de condi��o impr�pria.
*
Por um lado funda-se directamente na lei e n�o na vontade das partes, pelo que n�o necessita de ser convencionada (embora possa s�-lo, o que, por�m, n�o altera a sua natureza).N�o opera “ipso jure”, isto �, automaticamente, conferindo t�o s� o direito � parte inocente de invocar a resolu��o, o que pode fazer judicialmente ou extrajudicialmente, mediante declara��o � outra parte (Art. 801 n.� 1 e 436� do C.C.) e, por outro lado, n�o produz efeitos em rela��o a terceiros a n�o ser, nos casos excepcionais referidos no n.� 2 do Art. 435 (o registo da ac��o de resolu��o referente a direitos sobre bens im�veis ou m�veis sujeitos a registo, torna o direito de resolu��o opon�vel a terceiros que n�o tenham registo dos seus direitos anteriores ao registo da ac��o).
*
* *
*
Trata-se, tamb�m aqui, de destruir a rela��o contratual com base num facto posterior � celebra��o, s� que agora tal facto n�o tem de estar ligado necessariamente ao incumprimento, podendo consistir numa simples raz�o de conveni�ncia.
A revoga��o pode ser convencionada entre as partes para o caso de se verificar determinada situa��o previamente prevista na cl�usula e, se normalmente se trata de um poder vinculado, devendo, por isso, a parte que pretende operar a resolu��o, provar a verifica��o do fundamento previsto na conven��o, nada impede que seja confiado um poder discricion�rio a um dos contraentes.
(Cf. A. Varela – Das Obrig. em Geral – II).
*
De notar, finalmente, que, diferentemente da condi��o verdadeira � pr�pria, a revoga��o convencional n�o prejudica os direitos entretanto adquiridos por terceiros (Art.� 435� do C.C.).*
* *
*
*
* *
*
Com o neg�cio, visava a C�mara Municipal fomentar s instala��o de projectos industriais na �rea do respectivo concelho, sendo em aten��o a essa pol�tica de fomento que foi deliberado pela C�mara a venda de lotes no referido Parque pelo pre�o de 250$00/m2.
Por isso mesmo, para garantir o fim visado, introduziu-se no contrato uma cl�usula explicitando o fim a que se destinavam os lotes, clausulando-se ainda (ali�s de acordo com o Reg. do Parque Industrial) que:
“No prazo m�ximo de cento e oitenta dias a contar da data da assinatura, da presente escritura, dever� o segundo outorgante (R�) dar in�cio � implanta��o dos projectos no terreno”
e que
“Doze meses ap�s a data do alvar�-licen�a de constru��o, dever�o as unidades estar em completa labora��o dentro dos moldes apresentados pelos projectos aprovados pelos projectos aprovados e licenciados”,
E ainda que
“O n�o cumprimento de qualquer destes prazos implica que a C�mara Municipal de Pombal tome posse dos lotes no estado em que os mesmos se encontrem, sem qualquer direito � import�ncia j� entregue ou a qualquer indemniza��o por parte do adquirente, bem como das benfeitorias existentes �s datas daquelas tomadas de posse”
A R� pagou o pre�o convencionado e registou as aquisi��es na Conservat�ria Registo Predial de Pombal a seu favor.
Por�m, embora tenha iniciado a constru��o, n�o continuou a obra, devido a dificuldades econ�micas.
*
Est� tamb�m provado que sobre os lotes se encontra registada hipoteca volunt�ria a favor do ent�o CC-…, hoje BB-…, para, at� ao montante de 36.000.000$00, garantir o bom pagamento e liquida��o de todos e quaisquer responsabilidades ou obriga��es assumidas ou a assumir pela R�, ora falida.*
* *
*
*
Portanto interessa agora apreciar e qualificar tal cl�usula e da� retirar as devidas ila��es.Interessa, no fundo, saber se, no caso, a resolu��o do contrato � ou n�o opon�vel ao BB-… .
*
Vejamos*
Saber se estamos perante uma cl�usula acess�ria que �ntegra uma condi��o resolutiva verdadeira e pr�pria, ou perante uma cl�usula resolutiva expressa ou resolu��o convencional, passa pela interpreta��o normativa do contrato, visto que n�o est� provada qual tenha sido a vontade real das partes.*
Ora, tendo em conta a finalidade mediata (ou fim at�pico) que se encontra na base do contrato de compra e venda que a A. (Munic�pio de Pombal) celebrou com a R� (AA-R…), isto �, sabendo-se que a C�mara Municipal deliberou vender um conjunto de lotes de terreno (entre os quais os 3 aqui em causa) por um pre�o convidativo, tendo como objectivo a implanta��o na �rea do Parque Industrial de ind�strias capazes de contribuir para o desenvolvimento econ�mico do concelho, objectivo esse que era do conhecimento da R�/compradora, percebe-se claramente que a cl�usula de revers�o que a A. inseriu no contrato, com o acordo da R� compradora, se identifica com a raz�o de ser que justifica o regime jur�dico da condi��o.*
Quiseram as partes, sem qualquer d�vida, celebrar um contrato de compra e venda, que � um contrato t�pico, por via do qual se transmite a propriedade de uma coisa ou outro direito, mediante um pre�o (Art. 874� do C.C.), mas, atento o interesse p�blico que esteve na g�nese da decis�o camar�ria de proceder � venda daqueles 3 lotes (e de outras situados na �rea do Parque Industrial) e que, tal como resulta inequivocamente dos autos, se traduzia num plano de desenvolvimento Industrial do concelho, havia que garantir a efectiva execu��o e concretiza��o de tal plano, contra todas as incertezas que logicamente podiam colocar-se, no momento da celebra��o do contrato.*
Na verdade, nada garantia � C�mara Municipal que a compradora dos lotes iria implementar a constru��o das instala��es industriais pretendidas nos prazos clausulados no contrato.Essa implementa��o e concretiza��o, como acontecimento futuro, embora fosse previsto como poss�vel, n�o podia ter-se como certo, Da� que, juntamente com os prazos de implementa��o e concretiza��o da obra, se tivesse previsto a revers�o da propriedade para a C�mara para o caso de a adquirente n�o apresentar os projectos no prazo convencionado ou n�o se encontrar em plena labora��o tamb�m no prazo referido na cl�usula.
Trata-se claramente de uma cl�usula acess�ria, visto que n�o faz parte do conte�do necess�rio do contrato de compra e venda, nem sequer do seu conte�do normal, mas que pode ser convencionada ao abrigo do princ�pio da liberdade contratual, e que apresenta todas as caracter�sticas de uma verdadeira e pr�pria condi��o, sujeita ao regime definido nos Art.�s 270� e seg.do C.C..
*
De facto, o que a A. fez foi “tomar em conta o futuro que se apresenta como incerto e realizar o neg�cio em termos de estar sempre de acordo com o que julga ser os seus interesses, seja qual for o rumo das coisas, o curso das acontecimentos, no que toca ao ponto ou pontos sobre os quais n�o se supunha habilitada a fazer previs�es seguras”, no dizer de Manuel de Andrade (Cfr. Teoria Geral da Rel. Jur�dica – II – pag. 357).*
O que a C�mara Municipal pretendeu com a Cl�usula em quest�o, foi garantir a prossecu��o do seu plano de fomento industrial e assim poder realizar o neg�cio com a certeza de que se tal plano n�o fosse concretizado pela R�/compradora, poderia s�-lo por outro qualquer futuro adquirente, visto que, verificada a condi��o, a propriedade dos lotes reverteria automaticamente ao patrim�nio da vendedora, livre de �nus ou encargos.*
� este o sentido que qualquer declarat�rio normalmente diligente retiraria do neg�cio em causa, sendo certo que, conhecendo a compradora (credora condicional) toda esta motiva��o, podia e devia contar com o referido sentido interpretativo (Art. 236� n.� 1 do C. C.).*
*
E n�o descaracteriza a figura o facto de se ter convencionado a perda do pre�o pago ou das benfeitorias entretanto realizadas, visto que, como vimos j�, a retroactividade da condi��o uma vez verificado o facto condicionante, pode ser afastada ou limitada pela vontade das partes.No caso, ficou limitada aos efeitos translativos da propriedade.
*
*
Ora, no caso, o que aconteceu foi que a R� n�o implantou no terreno os projectos, nem iniciou a labora��o da unidade industrial que se propunha construir nos prazos convencionados no contrato.
Assim, ao n�o prestar esses factos de �ndole positiva a que se vinculou, incorreu a falida AA-R… na viola��o de uma importante obriga��o por si assumida.
“Cumprir ou n�o cumprir as obriga��es contratuais nunca se pode integrar o acontecimento incerto a que se reporta o art.� 270� do C.C.”.
Da� que se tenha conclu�do estar-se, n�o perante uma verdadeira condi��o, mas perante uma cl�usula visando convencionar a resolu��o do neg�cio nos termos do Art.� 432� ou seja, perante uma cl�usula resolutiva expressa ou resolu��o convencionada.
*
Pese embora a douta argumenta��o n�o ser� esta, a melhor interpreta��o da cl�usula em quest�o como resulta do que j� se deixou referido.Cumpre, por�m, em contra-argumenta��o, explicitar melhor o nosso pensamento.
*
� que, salvo melhor opini�o, n�o nos parece que possa falar-se de cumprimento ou n�o cumprimento em rela��o � dita cl�usula, que tem de ser vista e interpretada unitariamente.*
Cumprir uma obriga��o traduz-se na realiza��o volunt�ria da presta��o debit�ria. O devedor cumprir� a obriga��o quando realiza a presta��o a que se vinculou (Art.� 762� do C.C.).Ao contr�rio, n�o cumprir� a obriga��o quando n�o realiza a presta��o e a obriga��o n�o se extinguiu por nenhuma das outras causas de satisfa��o do interesse do credor, para al�m do cumprimento.
*
Ora, no caso concreto a R�/compradora n�o se vinculou para com a A/vendedora, a construir e instalar nos lotes vendidos as unidades industriais a que os mesmos se destinavam, dentro dos prazos convencionados na cl�usula, em termos de, fazendo-o, cumprir o contrato ou n�o o fazendo incumpri-lo. Dito por outras palavras, a implanta��o nos lotes daquelas unidades n�o pode ser vista (n�o �) uma presta��o devida pela compradora � vendedora.Essa implanta��o ou n�o implanta��o constitu�a, isso sim, um facto condicionante de que dependia a consolida��o do neg�cio ou a sua destrui��o retroactiva.
N�o estamos, aqui, no dom�nio do cumprimento ou n�o cumprimento das obriga��es.
O contrato de compra e venda celebrado entre as partes, produziu todos os seus efeitos t�picos – transfer�ncia da propriedade dos lotes e pagamento do pre�o – s� que, no que concerne � transfer�ncia da propriedade, ela ficou na depend�ncia da verifica��o de um facto futuro e incerto – no caso a implanta��o nos lotes da referida unidade industrial – de modo que, n�o se verificando esse facto, est� verificada a condi��o resolutiva que desencadear� automaticamente a resolu��o do contrato e em sua consequ�ncia a revers�o da propriedade para a C�mara vendedora (devedora condicional).
*
Por outro lado, tamb�m n�o descaracteriza a condi��o a circunst�ncia de o evento condicionante ficar na depend�ncia total ou parcial da vontade dos sujeitos da rela��o condicional.Na verdade, uma das classifica��es tradicionalmente tratada na doutrina, tem como crit�rio, exactamente o nexo entre o evento condicionante e a vontade das partes.
Nesta perspectiva costuma classificar-se as condi��es como:
- casuais,
- potestativas e
- mistas.
S�o casuais quando o evento previsto � estranho � vontade das partes.
S�o potestativas quando esse evento est� na depend�ncia de um dos sujeitos da rela��o condicional.
S�o mistas quando o evento condicionante depende apenas parcialmente da vontade de um dos sujeitos encontrando-se tamb�m dependente de um facto natural ou de um facto de terceiro.
(Cof. Manuel de Andrade – ob. Cit. Mota Pinto – Teoria Geral e Costa Mendes – Teoria Geral).
*
No caso concreto, n�o pode dizer-se que a implanta��o dos projectos, a constru��o da unidade industrial e a sua labora��o efectiva nos prazos previstos na cl�usula, sejam actos exclusivamente dependentes da vontade da r� compradora, j� que na execu��o dos actos necess�rios � efectiva��o da referida finalidade, muitos imponder�veis podem surgir, independentemente da vontade da R� e que concorrem, com a sua vontade, para a verifica��o ou n�o verifica��o da condi��o.*
Dir�amos, assim, que estamos perante uma condi��o resolutiva MISTA, como, ali�s aponta a prova dispon�vel visto que se sabe que a verifica��o da condi��o (NEGATIVA), isto �, a n�o implanta��o nos lotes em causa da unidade industrial prevista se ficou a dever a dificuldades econ�micas da compradora, o que, por certo, n�o poder� ter-se como um facto volunt�rio*
Conclu�mos, portanto, que a cl�usula acess�ria que as partes introduziram no contrato de compra e venda que celebraram traduz uma verdadeira e pr�pria condi��o, aplicando-se, por conseguinte, o respectivo regime jur�dico – Art. 270 e seg. do C.C..*
Em consequ�ncia, verificada que foi a condi��o, o neg�cio ficou automaticamente destru�do (caducou, considerando-se aqui a caducidade como modo de extin��o dos neg�cios jur�dicos e n�o como um modo de extin��o de um direito pelo seu n�o exerc�cio durante certo prazo) pelo que respeita ao seu efeito translativo da propriedade, que reverte para a C�mara vendedora, que, no neg�cio condicional era a devedora condicional.*
Da mesma forma, deixou de produzir efeitos a hipoteca que o credor condicional (comprador) havia convencionado com o BB-…, durante a pend�ncia da condi��o, que n�o pode subsistir face ao regime do Art-� 274� n.� 1 do C.C., uma vez que inexiste qualquer estipula��o que salvaguarde a subsist�ncia daquele acto de onera��o.*
Procedem, assim, as conclus�es da revista.*
* *
*
*
Termos em que acordam neste S.T.J. em conceder revista, e, consequentemente:- revogam o ac�rd�o recorrido na parte em que, revogando a decis�o de 1� inst�ncia, declarou a inefic�cia da resolu��o do contrato relativamente � hipoteca registada a favor do BB-… .
- fica a valer o decidido em 1� inst�ncia, pelo que se determina o cancelamento do referido registo da hipoteca volunt�ria a favor do BB-… .
*
Custas pelo banco recorrido.Supremo Tribunal de Justi�a.Lisboa, 10 de Dezembro de 2009.Moreira Alves (Relator)Alves Velho
Moreira Camilo